thị trường đất nền nhà bè

Nhà Mặt Phố *** Cơ Hội Đầu Tư - An Cư Lạc Nghiệp *** . * Bán Nhà Huyện Nhà Bè Gần Cảng Hiệp Phước, 1 Trệt 2 Lầu Shr Full Thổ. * Nhà Liền Thổ Pháp Lý Hoàn Chỉnh, Tọa Lạc Trong Khu Đô Thị Sinh Thái Rộng 37 Ha Với Nhiều Tiện Ích Đáng Sống. * Đất Nền + Nhà Phố. Nguyễn Tấn Dũng. 02-12 20/09/2022 DO CTCP VẠN PHÁT HƯNG LÀM CHỦ ĐẦU TƯ. Đã giao nền từ 2005, cơ sở hạ tầng hoàn thiện, đã xây dựng. Vị trí dự án: Trung tâm thị trấn Nhà Bè, Đường Huỳnh Tấn Phát, Xã Phú Xuân, Huyện Nhà Bè, TPHCM. Khu Dân Cư Phú Xuân tại Huyện Nhà Bè với quy mô 39.2ha, gần 1000 lô nhà ĐẤT NỀN PHÚ NHUẬN QUẬN 9. Dự án đất nền Phú Nhuận đường Liên Phường, Phường Phước Long B, Thành Phố Thủ Đức. Với quy mô hơn 42ha gồm đất nền nhà phố, và đất nền biệt thự, đất trung tâm thương mai, đất trường học, công viên. Là tổ hợp khu dân cư hoàn Vay Tiền Nhanh Ggads. Do tốc độ đô thị hóa kéo theo sự phát triển vượt trội của kinh tế – xã hội, giá đất khu Nam Sài Gòn ngày càng tăng cao. Và khu đất nền Nhà Bè chính là một trong số đó. Tuy nhiên, việc tìm hiểu thông tin về thị trường đất Nhà Bè là điều không hề dễ dàng. Những khó khăn phổ biến như không biết nên lựa chọn khu vực nào của dự án, những lợi thế của khu đất cần cân nhắc… sẽ được giải đáp qua bài viết sau đây. Đất nền Nhà Bè nằm trong tổng thể quy hoạch thuộc khu đô thị Nam Sài Gòn, gồm Nhà Bè – Quận 7 – Cần Giờ và 1 phần Bình Chánh. Khu đất này bắt đầu nhận được nhiều sự quan tâm hơn từ những người đầu tư kể từ cuối năm 2017 – 2018. Khu vực Nhà Bè có lợi thế về phát triển cảng biển khi nằm ở vị trí đắc địa, ngay trên đoạn đường thủy huyết mạch từ Biển Đông vào nội thành của thành phố Hồ Chí Minh. Đây chính là khu vực tập trung bốn cảng biển lớn của Việt Nam nằm dọc theo sông Soài Rạp. Các dự án mọc lên như nấm ở khu vực Nhà Bè Chính các cảng biển lớn sẽ kéo theo sự xuất hiện của các ngành công nghiệp biển, cũng như dịch vụ cảng biển và một lượng lớn người lao động đến làm việc. Vậy nên, nhu cầu về nhà ở sẽ ngày càng gia tăng. Đây cũng là nguyên nhân khu Nhà Bè được giới đầu tư bất động sản coi trọng. Đánh giá sơ bộ thị trường đất nền Nhà Bè Sau đây là tổng quát sơ bộ về một số nhóm thị trường đất nền thuộc Nhà Bè. Đánh giá sơ bộ này sẽ giúp bạn có cái nhìn chi tiết hơn, góp phần quyết định nên đầu tư vào dự án nào. Nhóm thị trường đất nền Phú Xuân, thị trấn Nhà Bè Đây là một thị trường lớn, sở hữu được quỹ đất lớn, đã được quy hoạch bài bản. Có thể tổng kết một số đặc điểm đáng lưu ý về thị trường này như sau Quỹ đất vẫn còn trống rất nhiều do chủ yếu là đất nền. Vì là các dự án phát triển lâu đời, nên diện tích rất lớn, đều từ 100 mét vuông trở lên. Là khu vực có tỷ suất lợi nhuận thuộc vào tốt nhất của Nhà Bè, trung bình từ 15 – Đất nền Phú Xuân Các ưu điểm của đất nền Phú Xuân phải kể đến là Dịch vụ đời sống rất tốt, các tiện ích cần thiết từ chợ đến trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện… đều sẵn có. Tiềm năng hạ tầng đều rất tốt. Ví dụ như Huỳnh Tấn Phát mở rộng và chống ngập đã hoàn thiện, cầu Phú Xuân, đường Nguyễn Lương Bằng nối dài… thuận lợi cho di chuyển. Môi trường sống xanh mát, gần gũi với thiên nhiên. Tuy vậy, thị trường đất nền Phú Xuân thuộc khu đất nền Nhà Bè cũng có những nhược điểm khiến người ta phải cân nhắc, đắn đo khi lựa chọn Diện tích lớn kéo theo chi phí xây dựng cũng rất lớn. Ở thời điểm hiện tại, ước tính chi phí bỏ ra gồm chi phí đất và xây dựng phải từ 5 tỷ trở lên. Khách hàng không có nhiều sự lựa chọn do có dự án chỉ định nhà thầu được phép thi công trong dự án. Nhóm thị trường đất nền Phước Kiển Thị trường Phước Kiển cũng là 1 một trong những thị trường phát triển rất tốt trong nhiều năm qua của đất nền Nhà Bè, bám theo trục đường Nguyễn Hữu Thọ. Điểm mạnh của trục thị trường này nằm ở công trình được mong chờ nhất là trục giao thông Bắc Nam với điểm nóng là nút giao Nguyễn Hữu Thọ – Nguyễn Văn Linh, mở rộng Nguyễn Hữu Thọ và tuyến Metro 4. Đất nền Phước Kiển Ưu điểm của thị trường đất nền Phước Kiển Quỹ đất rộng lớn, liền kề nhiều siêu dự án trọng điểm của khu vực. Được bao bọc bởi hệ thống sông ngòi lớn. Sở hữu nhiều dự án căn hộ, nhà phố đẳng cấp. Các tiện ích xung quanh khu vực được đánh giá cao. Nhược điểm của thị trường đất nền Phước Kiển cần lưu ý Thường xuyên có ùn tắc, kẹt xe. Hơi vắng vẻ khi đi lại vào ban đêm do các dự án trọng điểm của khu vực chưa được triển khai nhiều. Nhóm thị trường đất nền Nhơn Đức, Long Thới Nhơn Đức được xem là thị trường mới nổi trong vài năm trở lại đây của khu đất nền Nhà Bè với các dự án đất nền nổi bật trong vài năm gần đây. Các dự án đó là khu dân cư Nhơn Đức, South Riverside, khu dân cư Nguyễn Bình, Anh Tuấn Garden. Tuy vậy, các dự án trên có tỷ suất lợi nhuận/năm đạt khoảng – 10%, không cao như các thị trường khác. Thị trường đất nền Nhơn Đức cũng có những điểm cộng về tiềm năng hạ tầng như xây mới cầu Long Kiểng, Rạch Đĩa, mở rộng Lê Văn Lương, cao tốc Bến Lức – Long Thành. Đất nền Nhơn Đức, Long Thới Ưu điểm của thị trường đất nền Nhơn Đức, Long Thới Thị trường mới nên giá bán còn thấp. Sở hữu nhiều tiềm năng lớn về hạ tầng. Quỹ đất rộng lớn, còn nhiều dư địa phát triển. Nhược điểm của thị trường đất nền Nhơn Đức, Long Thới Việc kết nối khó khăn, tình trạng ngập nước vẫn thường xuyên xảy ra. Vẫn còn phải chờ quá trình đô thị hóa lan ra từ Phước Kiển, Phú Xuân. Dịch vụ đời sống còn nhiều hạn chế, chỉ có các dịch vụ cơ bản. Lời khuyên cho những ai quan tâm thị trường Nhà Bè Nếu bạn là người đầu tư sở hữu số vốn lớn thì có thể ưu tiên chọn thị trường đất nền Phước Kiển, đất nền Phú Xuân. Còn nếu bạn sở hữu dòng vốn ít thì có thể quan tâm đến các thị trường đất nền Nhơn Đức, Long Thới. Việc đầu tư vào đất nền không phải lúc nào cũng có thể mang lại tỷ suất lợi nhuận cao ngay lập tức. Đất nền Nhà Bè cũng không phải là ngoại lệ. Thế nhưng, theo các nhà đầu tư có kinh nghiệm, khả năng bị lỗ từ bất động sản đất nền thường là thấp nhất trong các phân khúc bất động sản nếu đầu tư bằng vốn tự có. Đối với những ai quan tâm bất động sản, thị trường đất nền Nhà Bè chắc chắn là một bài toán khó mặc dù được dự đoán sẽ là cây hái ra tiền trong tương lai. Vậy nên việc tìm hiểu và cân nhắc kỹ lưỡng là điều bắt buộc phải làm. Đánh giá sơ bộ thị trường đất nền đặc trưng huyện Nhà Bè Thị trường đất nền Phú Xuân là một thị trường lớn, có tính kết nối liên tục giữa các dự án lớn và điểm mạnh là sở hữu được quỹ đất lớn, đã được quy hoạch bài bản để thu hút dân cư. Ở thị trường đất nền Phú Xuân, hướng giao thông chính sẽ bám theo trục Huỳnh Tấn Phát, lẫn thừa hưởng nhiều tiềm năng hạ tầng tuyệt vời khi được triển khai đồng bộ. Có thể chia nhóm đất nền Phú Xuân ra 2 dạng như sau Cụm khu dân cư Phú Xuân, bao gồm các đại dự án trọng điểm COTEC, Vạn Hưng Phú, Hồng Lĩnh, Vạn Phát Hưng … Những dự án này đang treo không có sổ Cụm thị trấn Nhà Bè, như Green Riverside, Petechim, Omely, Sài Gòn Mới v…v… Những dự án sạch có sổ hồng 1/ Đặc trưng của cụm khu dân cư Phú Xuân Vị trí thừa hưởng sự mát mẻ khi được bao bọc toàn bộ bởi các nhánh sông rạch như rạch Đĩa, rạch Phước Long. Quỹ đất các dự án trong cụm khu dân cư Phú Xuân đều có quy mô lớn và rất lớn. Với nhiều công trình triển khai đi kèm về tiện ích – dịch vụ dân sinh. Điểm chung của thị trường đất nền Phú Xuân, Nhà Bè Quỹ đất lớn nhưng sản phẩm đặc trưng chỉ là đất nền, nên cho tới hiện tại quỹ đất vẫn còn trống rất nhiều. Xây dựng theo mẫu của chủ đầu tư đưa ra, phần lớn là 1 trệt 2 lầu hoặc 3 lầu. Hoàn công rồi mới ra sổ. Vì là các dự án phát triển lâu đời, nên diện tích đều là diện tích lớn, từ 100m2 trở lên. Là khu vực có tỉ suất lợi nhuận thuộc vào tốt nhất của Nhà Bè, trung bình từ 15 – Ưu điểm của thị trường đất nền Phú Xuân, Nhà Bè Thừa hưởng dịch vụ sống tốt từ thị trấn Nhà Bè, từ chợ – trung tâm thương mại, trường học, bệnh viên, ngân hàng đều sẵn có. Thừa hưởng tiềm năng hạ tầng Nhà Bè tốt từ khu vực, như Huỳnh Tấn Phát mở rộng và chống ngập đã hoàn thiện, cầu Phú Xuân, đường Nguyễn Lương Bằng nối dài, cầu Cần Giờ,… Môi trường sống xanh mát, đồng bộ từ quy hoạch. Nhược điểm của thị trường đất nền Phú Xuân, Nhà Bè Diện tích lớn, chi phí xây dựng lớn. Ở thời điểm hiện tại, chi phí để có thể về ở được thấp nhất từ 5 tỷ trở lên, bao gồm cả chi phí đất và xây dựng. Mẫu thiết kế cũ. Có dự án chỉ định nhà thầu được phép thi công trong dự án, khách hàng không có nhiều sự lựa chọn. 2/ Đặc trưng của cụm dự án đất nền thị trấn Nhà Bè Ở thị trường này thì không có nhiều dự án, nguyên nhân do khu dân cư hình thành đã lâu nên quỹ đất rất hạn chế. Các dự án đất nền nổi bật tại thị trấn Nhà Bè có lẽ là Green Riverside và The Sun Residence. Và đây cũng là trục dự án có tỉ suất lợi nhuận cao nhất của Nhà Bè, điển hình là Green Riverside đã tăng 40 – 50%/năm so với thời điểm mở bán. Ưu điểm của đất nền thị trấn Nhà Bè Diện tích nhỏ từ 50 – 80m2 trở lên. Chi phí xây dựng vừa phải hơn. Phần lớn là xây dựng tự do, sổ đỏ từng nền. Nằm trong khu dân cư hiện hữu, có đầy đủ dịch vụ – tiện nghi sống. Điển hình ở đây là thị trấn Nhà Bè. Nhược điểm của đất nền thị trấn Nhà Bè Vì diện tích nhỏ nên giá bán cao hơn các dự án khác, làm nhiều khách hàng đắn đo. Ít dự án nên sức hút thị trường không lớn. Ở các dự án cho xây dựng tự do có thể không đồng bộ, đẹp mắt như cụm khu dân cư Phú Xuân. Nhóm thị trường đất nền Phước Kiển Một thị trường khác cũng phát triển rất tốt trong nhiều năm qua của Nhà Bè, là thị trường đất nền Phước Kiển bám theo trục Nguyễn Hữu Thọ. So với phần thị trường đất nền Nhà Bè đã nêu bên trên, khu vực đất nền Phước Kiển có quy hoạch đẹp, bài bản và sở hữu quỹ đất rộng lớn hơn rất nhiều. Bài toán hạ tầng cũng là một điểm mạnh của trục thị trường này, khi công trình được mong chờ nhất là trục giao thông Bắc Nam, với điểm nóng là nút giao Nguyễn Hữu Thọ – Nguyễn Văn Linh đã triển khai, mở rộng Nguyễn Hữu Thọ và tuyến Metro 4. Về tỉ suất lợi nhuận, nổi bật nhất của thị trường có lẽ là khu dân cư Phước Kiển và làng đại học ACB, khi tỉ suất/năm trung bình đạt 30% trở lên. Ưu điểm của thị trường đất nền Phước Kiển Quỹ đất rộng lớn, liền kề nhiều siêu dự án trọng điểm của khu vực. Được bao bọc bởi nhiều hệ thống sông ngòi lớn. Sở hữu nhiều dự án căn hộ, nhà phố – biệt thự compound đẳng cấp của Nhà Bè. Tiện ích – dịch vụ sống có chất lượng được đánh giá cao. Nhược điểm của thị trường đất nền Phước Kiển Thường xuyên có ùn tắc, kẹt xe đoạn Nguyễn Hữu Thọ gần nút giao với Nguyễn Văn Linh. Tiện ích – dịch vụ sống còn nhiều hạn chế. Các dự án trọng điểm của khu vực chưa triển khai nhiều, nên hơi vắng vẻ khi đi lại vào ban đêm. Nhóm thị trường đất nền Nhơn Đức, Long Thới Là một thị trường rộng lớn, liền kề Phước Kiển và Phú Xuân nên Nhơn Đức được xem là thị trường mới nổi trong vài năm trở lại đây của Nhà Bè. Nhưng vì là thị trường mới, nên hạ tầng vẫn là bài toán đau đầu của khu vực khi kết nối về trung tâm chưa thật sự hoàn thiện. Các dự án đất nền Nhơn Đức nổi bật trong vài năm nay là khu dân cư Nhơn Đức, South Riverside, khu dân cư Nguyễn Bình hoặc Anh Tuấn Garden. Các dự án trên có tỉ suất lợi nhuận/ năm đạt khoảng – 10%, không cao như các thị trường khác. Đi kèm với đó, thị trường đất nền Nhơn Đức cũng có những điểm cộng về tiềm năng hạ tầng như các công trình đã nêu ở các thị trường trên, xây mới cầu Long Kiểng đang triển khai, Rạch Đĩa, mở rộng Lê Văn Lương, cao tốc Bến Lức – Long Thành đang triển khai. Ưu điểm của thị trường đất nền Nhơn Đức, Long Thới Thị trường mới, giá bán còn thấp hơn so với các thị trường lâu đời. Nhiều tiềm năng lớn về hạ tầng khi các công trình chính đều đang triển khai. Quỹ đất rộng lớn, còn nhiều dư địa phát triển. Kết nối về miền Tây, Bình Chánh nhanh chóng trục đang triển khai căn hộ Lovera Vista của Khang Điền. Nhược điểm của thị trường đất nền Nhơn Đức, Long Thới Kết nối khó khăn, tình trạng ngập nước vẫn thường xuyên xảy ra. Chờ đô thị hóa lan ra từ Phước Kiển, Phú Xuân. Dịch vụ – tiện nghi sống còn hạn chế nhiều, chỉ có các dịch vụ cơ bản. Vậy khách hàng nên quan tâm thị trường nào của đất nền Nhà Bè? Sở hữu dòng vốn mạnh có thể ưu tiên chọn thị trường đất nền Phước Kiển, đất nền Phú Xuân. Sở hữu dòng vốn ít có thể quan tâm các thị trường đất nền Nhơn Đức, Long Thới. Việc đầu tư vào đất nền không phải lúc nào cũng có thể mang lại tỷ suất lợi nhuận cao ngay lập tức, nhưng nhà đầu tư luôn cho rằng, khả năng bị lỗ từ các sản phẩm bất động sản đất nền thường là thấp nhất trong các phân khúc bất động sản nếu họ đầu tư bằng vốn tự có. Đã có không ít nhà đầu tư “sập bẫy” khi vội vàng đầu tư mà không tìm hiểu rõ thông tin. Hãy liên hệ những người có chuyên môn như các Chuyên viên kinh doanh bất động sản tại NHỰT ĐĂNG LAND để có thông tin chính xác – minh bạch, an toàn trong mọi giao dịch. Đăng nhập TN&MT - Báo cáo thị trường bất động sản BĐS quý 1/2022 của Bộ Xây dựng cho thấy, giao dịch trên thị trường có sự sụt giảm ở phân khúc căn hộ so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, phân khúc đất nền lại hấp lực mạnh dòng vốn đầu tư. Căn hộ giá rẻ biến mất Điểm đáng chú ý nhất trong báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường BĐS đó là phân khúc đất nền đang tăng cao so với thu nhập của người dân. Trong khi, tại các đô thị lớn như Hà Nội, hầu như không còn căn hộ chung cư dưới 25 triệu đồng/m2, căn hộ mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm. Tại Hà Nội, có thể kể đến dự án Anland Premium Dương Nội, Hà Nội giá 30 triệu đồng/m2, One 18 Ngọc Lâm giá 26 triệu đồng/m2, Eurowindow River Park giá khoảng 25 triệu đồng/m2. Tại thị trường tương đối hiếm dự án có giá dưới 30 triệu đồng/m2. Tại Đà Nẵng có sự xuất hiện của dự án The Ori Garden Quận Liên Chiểu giá khoảng 21 triệu đồng/m2. Giá căn hộ tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với 2021. Trong khi đó, nguồn cung về nhà ở thương mại trong quý I vẫn chưa được cải thiện. Số lượng dự án được cấp phép mới chỉ bằng khoảng 41%, số căn hộ của các dự án bằng khoảng 49% so với cùng kỳ năm ngoái. Thị trường đất nền là kênh đầu tư “vua”. Ảnh Hoàng Minh Ông Nguyễn Xuân Dũng - Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường BĐS Bộ Xây dựng cho biết, thị trường BĐS đang thiếu nguồn cung ở các phân khúc. Số lượng dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội được cấp phép xây dựng, hoàn thành đưa vào sử dụng đều hạn chế, có xu hướng giảm. Nguyên nhân khiến giá nhà đất tăng cao là do các sàn giao dịch BĐS câu kết với nhau “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “ thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường BĐS". Ngoài ra, việc tách thửa, phân lô bán nền tại một số địa phương chưa theo quy định của pháp luật, tạo cơ hội cho hành vi đầu cơ, đẩy giá BĐS lên cao nhằm trục lợi. Đất nền tạo sức hút Qua tổng hợp của nhiều địa phương, Bộ Xây dựng cho biết, phân khúc đất nền đang chiếm ưu thế trên thị trường, tạo được sức hút mạnh dòng vốn đầu tư. Lượng giao dịch đất nền trong quý đạt giao dịch thành công. Tổng lượng giao dịch bằng khoảng 242% so với quý 4/2021, cụ thể, tại miền Bắc có giao dịch; tại miền Trung có giao dịch; tại miền Nam có giao dịch. Giá đất nền có biên độ tăng cao hơn so với căn hộ chung cư, bình quân tăng khoảng 5-10% so với quý trước. Tại Hà Nội, các khu vực Vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức gần Cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương giá khoảng hơn 100 triệu đồng/m2; khu vực gần dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng giá khoảng 150 triệu đồng/m2; Khu vực đầu cầu Nhật Tân phía Đông Anh, giá khoảng hơn 200 triệu đồng/m2 với những lô đẹp mặt đường lớn. Tại đất nền tại Thủ Thiêm Villa Quận 2 có giá khoảng 125,3 triệu đồng/m2, The EverRich III Quận 7 có giá khoảng 117,5 triệu đồng/m2, Đông Tăng Long Quận 7 có giá khoảng 64,4 triệu đồng/m2, Hoàng Anh Minh Tuấn Quận 9 có giá khoảng 91,5 triệu đồng/m2, Kim Sơn Quận 7 giá khoảng 136,5 triệu đồng/m2, KDC Kiến Á Quận 9 giá khoảng 70,1 triệu đồng/m2… Ông Vũ Kim Giang - Tổng Giám đốc sàn giao dịch BĐS Hải Phát Land đánh giá, đất nền luôn là kênh đầu tư vua, an toàn, thanh khoản nhanh. Tuy nhiên, muốn đầu tư vào đâu tốt nhất phải am hiểu về pháp luật, pháp lý dự án. Bởi, những dự án đang lên những cơn sốt nóng là thị trường của người bán không phải nơi để mua hàng. “Đầu tư đất nền năm 2022, nhà đầu tư cần phải cảnh giác với những câu chuyện đã từng xảy ra trên thị trường như vụ Alibaba, các dự án bán đất nông nghịệp “trái luật”. Do vậy, nhà đầu tư cần lựa chọn kỹ các chủ đầu tư có uy tín, các dự án đầy đủ thủ tục pháp lý đừng lựa chọn những thị trường đã quá nóng sốt, giá đã “đẩy” lên quá cao rồi thì khó “thoát hàng”, nhiều khi phải cắt lỗ mới thoát hàng được”, ông Giang phân tích thêm Trao đổi với PV, ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội cho biết, thị trường BĐS tăng mạnh đẩy lạm phát, đẩy chi phí lên một mặt bằng mới. Điều này không tốt cho thị trường và các nhà đầu tư. Năm 2022, thị trường BĐS sẽ có biến động mạnh, sẽ phân hóa rất lớn, không phải đầu tư vào BĐS nào cũng thắng. Những dự án BĐS được quy hoạch đồng bộ sẽ lên ngôi, những dự án nhỏ lẻ, tự phát sẽ đi xuống. “BĐS vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng trong năm 2022. Tuy nhiên, lựa chọn phân khúc nào, khu vực nào là tuỳ thuộc vào “khẩu vị” của mỗi nhà đầu tư. Tiềm năng và sự phục hồi của các phân khúc sau đại dịch cũng sẽ không đồng đều. Chẳng hạn, bất động sản nhà ở vừa túi tiền, BĐS công nghiệp sẽ nhanh hơn nếu so với BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, dù chọn đầu tư phân khúc gì nhà đầu tư cần cân nhắc các yếu tố như tính kết nối về hạ tầng giao thông; bám sát các dự án lớn; tiềm năng phát triển kinh tế” - ông Cường nhấn mạnh.

thị trường đất nền nhà bè